CBL的破产之旅是如何暴露蓝冠总代出购物中心的风险的

时间:2020-06-30 作者:蓝冠代理-蓝冠测速 热度:
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3月9日,CBL & Associates地产公司向美国证券交易委员会提交了年度报告,其中包含了一个去年没有的词:“大流行”。
 
它被列入了一系列超出该公司控制范围、可能影响其运营和拥有的购物中心购物的因素之中。CBL说,流行病的爆发,或者威胁,可能会“导致我们租户的顾客避免去人群密集的公共场所。”
 
这句话出现在一份监管申报文件后的一周,随着COVID-19疫情在美国蔓延并造成致命后果的情况变得明显,零售商开始争相关闭门店。这些工厂的关闭将持续数月之久,随着零售商试图通过筹集和维持现金来确保生存,各种规模和财务状况的零售商都没有支付租金。蓝冠总代
 
这些未支付的款项仍在整个生态系统中回荡。CBL可能会成为第一家破产并申请破产的大型地产商,因为该系统正经历着前所未有的冲击。
 
缓慢的下降
 
分析师表示,CBL主要经营b级购物中心,这让它面临着此类购物中心的所有困境。在这个中产阶级市场中,随着消费者为追求价值、奢侈品和体验而左右倾,中产阶级正被收入分层掏空。
 
1961年,摩西·莱博维茨(Moses Lebovitz)、他的儿子查尔斯·莱博维茨(Charles Lebovitz,现在是CBL的董事长)和杰伊·所罗门(Jay Solomon)开始开发购物中心地产,建立了商业合作关系,最终促成了CBL的创立,他们是一个繁荣市场的一部分。
 
 
零售发展公司SiteWorks总裁尼克•埃格朗尼安在一次采访中表示:“我们不要忘记,在上世纪60年代、70年代和80年代,购物中心是美国零售体系的核心部分。”当时的购物中心是一个以日常用品为主的一站式购物中心。
 
 
接下来的几十年改变了这一局面,折扣店、大卖场和带状购物中心扰乱了百货公司和其他商场零售商,而商场本身也开始转向时尚,这给零售商带来了更高的利润率,也给商场运营商带来了更高的收入。
 
整个购物中心对服装和时尚的追捧重塑了该行业,在各购物中心之间形成了分歧。当西蒙地产集团(Simon Property Group)等其他房地产公司收购其他房地产投资信托基金(reit)和购物中心(mall),或者反过来将自己卖给他人时,CBL的投资组合却在不断缩水。
 
“开始出现这类超有价值、超高档的时尚购物中心。如果你买不到诺德斯特龙(Nordstrom)、内曼·马库斯(Neiman Marcus)、萨克斯(Saks)、布鲁明戴尔(Bloomingdale's)或真正好的梅西百货(Macy's),那你就是在倒退。“对CBL来说,不错的业务……开始出现下滑。”
 
“像CBL这样的公司真的不明白这一点,”他补充道。“这一切都是慢动作发生的。”
但如今这种下降非常明显。数十家零售商已经破产,其中包括西尔斯(Sears)、邦顿(Bon-Ton)和彭尼(J.C. Penney)等主要零售商,以及许多时装和商场特产零售商。零售领域的剧变体现在CBL的数据上。过去五年里,该公司的收入每年都在下降,过去两年也出现了相当大的净亏损。
 
看看CBL最重要的零售租户名单,从他们带来的收入来看,现在几乎没有没有麻烦的。L Brands名列榜首,在CBL properties拥有128家门店,占REIT收入的4%以上。L Brands旗下的维密(Victoria's Secret)品牌正艰难应对多年来的销量下滑,打算在不久的将来关闭约250家门店。排名第二的是Signet Jewelers,该公司计划关闭近400家门店,在经历了大量销售和利润亏损后转向电子商务。
 
走在收入方面,其他一些在名单的包括Ascena、差距,终点,表达,Forever 21,彭尼,Barnes & Noble,热门话题,孩子们的地方,克莱尔和梅西,等等——所有这些都经历过不同程度的商业斗争,从周期性销售拒绝打开或退出破产。蓝冠招商
 
未付账单
 
4月中旬,由于COVID-19疫情的爆发,零售业出现了前所未有的实体关闭,CBL宣布削减维护开支和高管薪酬,并让员工暂时休假。
 
由于政府的要求,CBL的大部分资产已经关闭。CBL首席执行官斯蒂芬•莱博维茨(Stephen Lebovitz)在5月底表示,4月份CBL只收到了27%的现金租金,5月份的租金看起来也不会高太多。(到5月底,该公司的大部分地产已经重新开业。)该公司第一季度的租金收入同比下降15.6%。
 
Stephen Lebovitz在一份声明中称:“我们的大多数租户都要求租金减免,或者是延期支付,或者是减免。”“我们已经让一些租户拖欠房租。”他补充说,推迟征收的4月和5月租金的“很大一部分”将在2020年晚些时候征收到2021年。"不过,谈判正在进行,现在估计恢复速度还为时过早," Stephen Lebovitz说。
 
随着租金付款减少到很少,该公司就有担保债务的延期付款进行了谈判,但Stephen Lebovitz表示,"在修改贷款付款方面,ecuritized lender in general已显示出最低限度的灵活性。"
 
6月1日,CBL对一批2023年到期的无担保债券跳过了1,180万美元的利息支付,开启了30天的宽限期。在与债券持有人的谈判中,它又跳过了对另一批无担保债券的1860万美元偿付,这些债券有自己的宽限期。今年3月早些时候,该公司在提取了信贷额度后,违反了其高级担保信贷安排中的一项约定,使贷款机构有能力加快其到期时间。(他们还没有这样做,CBL表示正在寻求豁免。)
 
在宣布第一笔未支付的款项时,该公司提出了可能无法撑过明年的可能性。
 
“鉴于COVID-19流感大流行的影响在零售和更广泛的市场,信贷市场的持续疲软和重要的与这些问题相关的不确定性,该公司认为有大量怀疑它将继续作为一个持续经营运作后一年内这些浓缩合并财务报表的日期,”该公司表示在其季度证券6月申请。
 
一个系统中断
 
CBL在后covid世界的麻烦并不是唯一的。据杰富瑞(Jefferies)分析师汇编的数据,4月份只有约29%的商场租金被支付。(如果剔除Seritage Growth Properties,这个数字接近26%,该公司的还款率相对同行较高。)相比之下,Jefferies的数据显示,写字楼租金的支付比例为94%,甚至连购物中心的租金也有近64%。
 
5月份的初步数据显示,商场的租金为30%。
 
当然,商场的业主和经营者有自己的支付义务——抵押贷款、利息、雇员等等。因此,当零售商为了生存而削减租金时,整个系统都感受到了痛苦。到目前为止,债权人给了房东一些回旋余地。
 
“租约上说你必须偿还,贷款上说你必须偿还,但如果你偿还,你就会破产。”
 
杰富瑞(Jefferies)高级股票分析师蔡琳达(Linda Tsai)在接受采访时表示:“我认为,很多房东已经能够容忍他们的贷款。”“贷款机构明白,这是一个非同寻常的局面。在很大程度上,他们愿意为商场业主提供帮助,看看情况如何发展。”
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